Wie viel Eigenkapital brauche ich für meine erste Immobilie?

"Du brauchst mindestens 20, besser 30 Prozent Eigenkapital." Diesen Satz hat vermutlich jede Frau schon mal gehört, die über eine Immobilie als Kapitalanlage nachgedacht hat. Gemeint ist damit meist die Eigenkapitalquote. Und dieser Satz ist einer der teuersten Mythen, die mir in Beratungsgesprächen begegnen. Teuer, weil er Frauen davon abhält, überhaupt anzufangen – obwohl sie oft längst bereit wären.

Ich sag's Dir, wie ich es meinen Kundinnen auch sage: Eine Bank schaut nicht nur auf Dein Konto. Sie schaut auf das Gesamtbild – Bonität, Einkommen, Ausgaben und die Immobilie selbst. Und dieses Gesamtbild fällt bei den meisten Frauen deutlich besser aus, als sie selbst glauben. Für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung zählt immer das Zusammenspiel dieser Faktoren, nicht eine einzelne Prozentzahl auf dem Konto.

Eigenkapital: Wichtig, aber nicht der Gatekeeper, für den Du es hältst

Eigenkapital ist das Geld, das Du selbst mitbringst, ohne Kredit. Aus Ersparnissen, Bausparvertrag, was auch immer. Klar: Je mehr davon, desto geringer der Finanzierungsbedarf, desto entspannter meistens die Konditionen. So weit, so bekannt.

Spannender ist die Zahl, die in der Praxis wirklich zählt: Aus unserer Erfahrung ist eine solide Ausgangslage oft schon gegeben mit rund 30.000 Euro Eigenkapital und einem monatlichen Nettoeinkommen von etwa 3.500 Euro. Das ist keine Garantie und keine feste Regel – aber ein realistischer Orientierungswert für viele Erstinvestorinnen.

Klartext: Es gibt keine Formel, die für alle gilt. Banken entscheiden heute individuell. Das heißt: Deine Situation kann besser sein, als jede pauschale Prozentzahl im Internet Dir weismachen will. Finde es raus, statt es Dir einzureden.

Bonität und Einkommen: Warum das Gesamtbild zählt, nicht eine einzelne Zahl

Bonität klingt sperrig, meint aber simpel: Wie wahrscheinlich ist es, dass Du einen Kredit zuverlässig zurückzahlst? Für Banken ist das mindestens so wichtig wie Dein Eigenkapital.

Dabei geht's nicht nur um Dein Gehalt. Sondern um: Sicherer Job? Andere Kredite oder Verpflichtungen? Wie sieht Deine SCHUFA aus? Was bleibt Dir nach allen Ausgaben tatsächlich übrig? All das fließt in die sogenannte Haushaltsrechnung – und die entscheidet, welche Rate für Dich langfristig tragbar ist.

Und ja, ich sag's, weil ich es zu oft höre: Kinder oder Teilzeit sprechen nicht automatisch gegen eine Finanzierung. Diese Sorge ist verständlich, aber unbegründet. Es zählt, ob Deine Finanzierung zu Deinem Leben passt – nicht, in welchem Lebensmodell Du gerade steckst.

Klartext: Eine gute Bonität zeigt der Bank, dass Du verantwortungsvoll mit Geld umgehst. Das wirkt sich nicht nur auf die Zusage aus, sondern häufig auch auf Deinen Zinssatz. Sich selbst kleinzureden bringt Dir finanziell gar nichts.

Kaufnebenkosten: Der Punkt, an dem viele stolpern

Kaufpreis ist nicht gleich Gesamtkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag, gegebenenfalls Maklerprovision – je nach Bundesland kommen da schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises obendrauf.

Beispiel: Wohnung für 250.000 Euro? Rechne mit rund 30.000 Euro zusätzlich. Genau deshalb ist die Faustregel von 30.000 Euro Eigenkapital keine willkürliche Zahl, sondern oft genau das, was für die Nebenkosten gebraucht wird.

Und jetzt kommt der Teil, den viele überraschend finden: Es ist nicht automatisch am klügsten, möglichst viel eigenes Geld reinzustecken. Denn dann ist Dein Eigenkapital gebunden, und Du kommst erstmal nicht mehr ran. Außerdem verlierst Du einen Teil der Hebelwirkung, die Immobilien für den Vermögensaufbau so attraktiv macht. Klüger ist oft, mit möglichst wenig Eigenkapital zu starten, damit Dir noch Kapital bleibt. Zum Auffangen von negativem Cashflow. Oder für den nächsten Deal.

Klartext: Schau nicht nur auf einen Deal – schau auf die Eigenkapitalrendite Deines gesamten Geldes. Das ist ein Grundsatz, den erfolgreiche Investorinnen verinnerlicht haben: Eigenkapital so gut es geht schonen, statt es leichtfertig zu binden. Und plane immer einen kleinen Puffer für Mietnomaden, Reparaturen oder Überraschungen ein – dann bleibst Du auch entspannt, wenn's mal nicht nach Plan läuft.

 

Kann ich eine Immobilie auch mit wenig Eigenkapital kaufen? Ja. Ganz klar Ja.

Viele meiner Kundinnen starten mit einer Finanzierung von 95 oder sogar 100 Prozent des Kaufpreises. Ich weiß, das klingt erstmal gegen jede Intuition – schließlich hält sich der Mythos, man müsse erst ein Vermögen ansparen, bevor man investieren darf. Die Praxis sieht anders aus.

Manchmal ist es sogar strategisch klüger, vorhandenes Eigenkapital nicht komplett in den Kaufpreis zu stecken, sondern für Nebenkosten oder als Reserve zu behalten. So bleibst Du flexibel für Unerwartetes – oder für die nächste gute Gelegenheit.

Und zum Thema Zinsen: Ja, auch bei einem mittelmäßigen Zinssatz gilt: Lieber ein Deal, der Dein Vermögen wachsen lässt, als kein Deal, weil Dir der Zins zu hoch erschien. Zinsen sind steuerlich absetzbar – ob 4,1 oder 4,3 Prozent macht nach Steuern im Monat kaum einen Unterschied.

Klartext: Wenn die Investmentimmobilie stimmt, die Mieteinnahmen passen und Deine Bonität solide ist, ist auch eine 95- oder 100-Prozent-Finanzierung ein völlig legitimer Einstieg. Viele erfolgreiche Investorinnen haben genau so angefangen. Nicht weil sie viel Eigenkapital hatten. Sondern weil sie losgelegt haben.

Ein letzter Punkt, weil er mir wichtig ist: Schulden haben bei vielen Frauen einen schlechten Ruf. Zurecht, wenn's um Konsumschulden geht. Aber eine Immobilienfinanzierung ist etwas völlig anderes – ihr steht ein echter Sachwert gegenüber, der sich im Idealfall über die Mieteinnahmen selbst trägt. Das ist keine Schuld, die Dich belastet. Das ist eine Investition, die für Dich arbeitet.

Fazit: Starte mit Fakten, nicht mit Zweifeln

Die Frage " Wie viel Eigenkapital brauche ich für meine erste Immobilie?" lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl beantworten – aber mit einer guten Orientierung. Rund 30.000 Euro Eigenkapital und 3.500 Euro Nettoeinkommen sind für viele Frauen ein solider Startpunkt. Genauso entscheidend: gute Bonität, eine saubere Haushaltsrechnung, eine realistische Kalkulation der Kaufnebenkosten – und eine Finanzierung, die zu Deinem Leben und Deinem langfristigen Vermögensaufbau passt.

Und vor allem: Lass Dich nicht von einer pauschalen Prozentzahl abschrecken, die Du irgendwo gelesen hast. Die Voraussetzungen sind bei den meisten Frauen, die ich berate, bereits besser als gedacht. Der erste Schritt beginnt nicht mit der perfekten Ausgangssituation. Er beginnt damit, dass Du Dir Deine tatsächlichen Möglichkeiten einmal ehrlich anschaust – am besten mit jemandem, der schon Hunderte solcher Fälle begleitet hat und genau weiß, worauf es ankommt.

Du willst wissen, wo Du wirklich stehst? Lass uns in einem unverbindlichen Gespräch genau das klären: was Deine Zahlen heute schon hergeben, und was der klügste erste Schritt für Dich ist. Meld Dich – Dein zukünftiges Ich wird's Dir danken.