Wie hoch darf das Hausgeld bei einer Kapitalanlage sein?

Du hast eine Wohnung gefunden, die auf den ersten Blick perfekt aussieht: gute Lage, solide Miete, ein Kaufpreis, der in dein Budget passt. Und dann entdeckst Du im Exposé eine kleine Zahl, die Deine ganze Rechnung verändern kann: Hausgeld 380 Euro monatlich.

380 Euro? Jeden Monat? Zusätzlich zur Finanzierung?

Gerade beim Kauf der ersten Eigentumswohnung als Kapitalanlage sorgt das Hausgeld häufig für Verwirrung. Die gute Nachricht: Du musst diese 380 Euro normalerweise nicht komplett selbst tragen. Ein Teil der Kosten kann per Mietvertrag über die Betriebskosten auf Deinen Mieter umgelegt werden, das ist üblicherweise der Teil zwischen Kaltmiete und Warmmiete. Ein anderer Teil bleibt allerdings bei Dir.

Und genau dieser zweite Teil ist für Deine Rendite entscheidend.

Was ist Hausgeld überhaupt?

Das Hausgeld einer Eigentumswohnung kannst Du Dir ein bisschen wie einen gemeinsamen Haushalt vorstellen. In einem Mehrfamilienhaus müssen schließlich viele Dinge gemeinsam bezahlt werden: Das Treppenhaus wird gereinigt, der Aufzug gewartet, Müll abgeholt, die Gebäudeversicherung bezahlt und oft kümmert sich ein Hausmeister um die Anlage.

Zusätzlich entstehen Kosten für die Verwaltung des Gebäudes und Geld wird für zukünftige Reparaturen zurückgelegt. All diese Positionen werden von der Wohnungseigentümergemeinschaft – auch WEG genannt – zusammen getragen und auf die einzelnen Eigentümer verteilt.

Als Eigentümer*in zahlst Du deshalb monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft.

Oft kriege ich die Frage: Sind Hausgeld und Nebenkosten eigentlich dasselbe? Nein, das sind sie nicht.

Ein Teil des Hausgeldes besteht aus Betriebskosten, die per Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden können. Andere Positionen wie Verwaltungskosten, bestimmte Wartungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage musst Du als Eigentümer*in zahlen.

Welcher Teil des Hausgeldes ist auf den Mieter umlegbar?

Stell Dir vor, Deine oben genannte Wohnung hat ein Hausgeld von 380 Euro pro Monat. Das bedeutet nicht automatisch, dass Dich die Wohnung jeden Monat 380 Euro kostet. Du streckst zwar erstmal 380 Euro vor, holst Dir aber einen Teil wieder vom Mieter.

Die Abrechnung könnte vereinfacht beispielsweise so aussehen:

Position	Monatlich	Wer trägt sie?
Heizung & Warmwasser	100 €	grundsätzlich Mieter
Wasser & Abwasser	35 €	grundsätzlich Mieter
Müll, Reinigung, Garten etc.	55 €	grundsätzlich Mieter
Gebäudeversicherung etc.	20 €	grundsätzlich Mieter
Verwaltung	40 €	Eigentümerin
Erhaltungsrücklage	80 €	Eigentümerin
weitere nicht umlagefähige Kosten	50 €	Eigentümerin
Hausgeld gesamt	380 €
davon beispielhaft nicht umlagefähig	170 €	Eigentümerin

In diesem vereinfachten Beispiel sind also nicht die gesamten 380 Euro Hausgeld für Deine Kalkulation entscheidend, sondern vor allem die 170 Euro, die tatsächlich bei Dir“ hängen bleiben“.

Zu den grundsätzlich umlagefähigen Betriebskosten können beispielsweise Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Aufzug, Hausmeister oder Gebäudeversicherung gehören. Dass diese Kosten grundsätzlich umgelegt werden können, ergibt sich aus einem Gesetz, der sogenannte Betriebskostenverordnung. Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage können dagegen nicht einfach auf den Mieter umgelegt werden. Entscheidend ist außerdem, dass im Mietvertrag zur Übernahme der Betriebskosten auch tatsächlich auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen wurde und die Kostenübernahme durch den Mieter vereinbart wurde. Das kannst Du also selbst sicherstellen.

Wie hoch darf das Hausgeld bei einer Kapitalanlage sein?

Hier kommt die vielleicht überraschende Antwort: Es gibt keine magische Grenze.

Ein Hausgeld von 400 Euro kann völlig in Ordnung sein – und ein Hausgeld von 220 Euro kann problematisch sein. Es kommt auf den Einzelfall an.

Deshalb würde ich eine Kapitalanlage niemals allein nach dem Motto bewerten: „Hausgeld über 300 Euro? Zu teuer!“

Schauen wir uns einfach mal zwei Wohnungen an.

Wohnung A: 300 Euro Hausgeld, davon muss 170 Euro der Eigentümer tragen.

Wohnung B: 390 Euro Hausgeld, davon muss nur 110 Euro der Eigentümer tragen.

Welche Wohnung hat das „zu hohe“ Hausgeld?

Auf den ersten Blick Wohnung B. Für deinen monatlichen Cashflow kann aber Wohnung A deutlich schlechter sein, weil hier weniger Hausgeld auf den Mieter umgelegt werden kann und mehr Geld anteilig vom Eigentümer zu tragen ist. Deshalb solltest Du Dich bei einer Immobilie als Kapitalanlage weniger fragen, ob das Hausgeld zu hoch ist, vielmehr wie hoch der nicht umlagefähige Teil des Hausgeldes ist.

Diese Zahl gehört in deine Rendite- und Cashflowberechnung.

Ein hohes Hausgeld muss nicht automatisch schlecht sein

Stell Dir vor, Du kaufst eine Wohnung in einem gepflegten Mehrfamilienhaus mit Aufzug, Gartenanlage und Hausmeister. Natürlich verursacht dieses Gebäude höhere laufende Kosten als ein kleines Haus ohne Aufzug und Gemeinschaftsflächen.

Das Hausgeld kann deshalb vergleichsweise hoch sein, obwohl die Immobilie wirtschaftlich trotzdem interessant ist.

Auch eine vernünftige Erhaltungsrücklage ist nicht automatisch etwas Negatives. Sie funktioniert vereinfacht wie das Sparschwein der Eigentümergemeinschaft: Jeden Monat wird Geld zurückgelegt, damit größere Reparaturen an Dach, Fassade, Heizung oder anderen Teilen des Gemeinschaftseigentums nicht vollkommen überraschend finanziert werden müssen. Also zwar jetzt eine Ausgabe, aber ein Vorteil für Dich, da Du nicht plötzlich unvorbereitet vor Kosten stehst.

Die angemessene Höhe hängt vom konkreten Gebäude ab; eine starre gesetzliche Euro-pro-Quadratmeter-Grenze gibt es nicht. Alter, Zustand und Ausstattung spielen eine wichtige Rolle. Und ja auch die Lage.

Gerade wenn Du Familie und Kinder hast und Deine Kapitalanlage möglichst planbar sein soll, kann eine Eigentümergemeinschaft, die Geld gespart hat und weiter monatlich für Sanierungen spart, beruhigender sein als eine Gemeinschaft, die ihre monatlichen Beiträge künstlich niedrig hält, aber dann plötzlich mit einer Sonderumlage die Eigentümer zur Kasse bittet. Denn niedriges Hausgeld bedeutet nicht automatisch niedrige Kosten.

Also: Vorsicht bei verdächtig niedrigem Hausgeld

Angenommen, Du besichtigst eine 30 Jahre alte Wohnung. Das Gebäude hat einen Aufzug, eine Tiefgarage und eine ältere Heizungsanlage. Trotzdem beträgt das Hausgeld erstaunlich wenig. Das klingt zunächst super.

Jetzt schaust Du aber in die Unterlagen und stellst fest: Die Rücklage ist kaum gefüllt. Gleichzeitig wird in den Protokollen der Eigentümerversammlung bereits über eine Dachsanierung und Probleme in der Tiefgarage gesprochen. Dann kann aus dem vermeintlich günstigen Hausgeld schnell eine unangenehme Überraschung werden.

Denn wenn größere Arbeiten notwendig werden und das vorhandene Geld nicht ausreicht, kann eine Sonderumlage beschlossen werden. Und plötzlich bleibt es nicht beim kleinen monatlichen Beitrag, sondern möglicherweise bekommst Du eine Rechnung über mehrere Tausend Euro.

Deshalb gilt beim Immobilienkauf: Schau nicht nur darauf, was Du heute monatlich zahlst. Schau darauf, welche Kosten morgen entstehen könnten.

Welche Hausgeld-Positionen solltest du besonders prüfen?

Wenn Du eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchtest, lass Dir vor dem Kauf den aktuellen Wirtschaftsplan und möglichst auch die letzten Jahresabrechnungen zeigen.

Dort möchtest Du vor allem vier Dinge verstehen:

1. Wie hoch ist der umlagefähige Anteil?

Das sind Betriebskosten, die bei entsprechender mietvertraglicher Regelung grundsätzlich vom Mieter getragen werden können. Ist es im Mietmarkt normal oder zu hoch?

2. Wie hoch ist der nicht umlagefähige Anteil?

Diese Kosten beeinflussen Deinen eigenen Cashflow unmittelbar.

3. Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage und welche Renovierungen stehen am Gebäude an?

Eine Zahl allein reicht hier nicht. Eine große Rücklage kann bei einem Gebäude mit unmittelbar bevorstehender Dach-, Fassaden- und Heizungssanierung trotzdem knapp sein. Wie passen die geplanten Ausgaben zum vorhandenen Geld in der Instandhaltungsrücklage? Wie passt es zu den monatlichen Beiträgen der Eigentümer?

4. Gibt es Hinweise auf zukünftige Sonderumlagen?

Schau Dir dafür unbedingt die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen an.

Keine Sorge, Du musst daraus keine neue Abendlektüre für die Zeit machen, wenn die Kinder endlich schlafen. Aber die wichtigsten Begriffe wie Dach, Heizung, Fassade, Tiefgarage, Asbest, Dämmung Feuchtigkeit, Sanierung, Sonderumlage oder Gutachten sollten deine Aufmerksamkeit bekommen.

So beeinflusst das Hausgeld deinen Cashflow

Machen wir es am besten einmal konkret.

Du kaufst eine Wohnung für 220.000 Euro und erhältst 850 Euro Kaltmiete im Monat. Deine monatliche Kreditrate beträgt beispielsweise 800 Euro.

Wenn du jetzt nur Miete und Kredit vergleichst, könntest Du denken: 

850 € Miete – 800 € Finanzierung = +50 € Cashflow.

Schön.

Aber jetzt kommt der nicht umlagefähige Teil des Hausgeldes ins Spiel. Angenommen, davon bleiben monatlich 120 Euro, die Du als Eigentümer trägst. Dann sieht Deine vereinfachte Rechnung plötzlich so aus:

850 € Miete – 800 € Finanzierung – 120 € nicht umlagefähige Kosten = –70 €.

Also negativer Cashflow. Das ist ein anderes Bild, oder?

Natürlich ist auch diese Rechnung noch vereinfacht. Für eine vollständige Betrachtung gehören weitere Kosten, steuerliche Effekte und Risiken dazu. Aber sie zeigt, warum das Hausgeld bei einer Kapitalanlage-Immobilie niemals einfach ignoriert werden sollte.

Kann ich das Hausgeld bei einer vermieteten Wohnung steuerlich absetzen?

Und wichtig, denk bei der Höhe des Hausgeldes auch an die Steuer! Denn Deine monatlichen Beiträge für das nicht umlagefähige Hausgeld sind nach bestimmten Regeln von der Steuer absetzbar. Die nichtumlagefähigen Betriebskosten sind sogar im gleichen Steuerjahr absetzbar, hierunter fallen Verwaltungskosten, Renovierungen etc. Die monatlichen Beiträge für die Instandhaltungsrücklage sind zwar nicht automatisch im gleichen Jahr abzugsfähig, aber sie werden abzugsfähig, wenn die Gemeinschaft den gemeinen Topf der Instandhaltungsrücklage nutzt und Renovierungen bezahlt. Der auf Dich aus der Instandhaltungsrücklage entfallende Anteil ist für Dich eine Ausgabe. Und wenn eine Sonderumlage kommt, kann diese in der Regel auch im gleichen Jahr abgesetzt werden.

Nochmal auf unser Beispiel vom Anfang an bezogen: Wenn von den 380 Euro Hausgeld 210 Euro auf die Mieter umlegbar sind und Du als Eigentümer nur 170 Euro pro Monat trägst, dann sind von den 170 Euro die 80 Euro für Instandhaltung erstmal nicht abzugsfähig (werden es aber später, wenn das Geld ausgegeben wird), und die verbleibenden 70 Euro kannst Du im gleichen Steuerjahr abziehen. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 30% kriegst du von den 170 Euro also über die Zeit 51 Euro vom Finanzamt wieder, und es sind somit rechnerisch nur noch 119 Euro, die wirklich zu Deinen Lasten gehen.

Das bedeutet vereinfacht: Nur weil 170 Euro im Monat erstmal von Dir zu tragen sind, heißt das nicht automatisch, dass Dich diese 170 Euro nach Steuern auch tatsächlich 170 Euro kosten, in unserem Beispiel sind es unter dem Strich nur 119 Euro.

Für Deine Kalkulation bedeutet das: Schau beim Hausgeld einer Kapitalanlage nicht nur auf „umlagefähig oder nicht umlagefähig“, sondern auch darauf, wie die Kosten jeweils steuerlich behandelt werden können.

Gerade wenn Du eine Immobilie als langfristigen Vermögensbaustein kaufst, gehören Cashflow und Steuern zusammen betrachtet.

Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab. Dies ist keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung. Lass Deine persönliche Situation deshalb am besten von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Und was ist mit steigenden Nebenkosten?

Das war gerade in den letzten Jahren immer wieder Thema. Auch die umlagefähigen Kosten sind nicht vollkommen egal, nur weil Dein Mieter sie grundsätzlich trägt. Denn Dein Mieter denkt am Ende nicht nur in Kaltmiete. Für ihn zählt, was jeden Monat insgesamt vom Konto abgeht, für den Mieter ist die Warmmiete wichtig.

Wenn die Betriebskosten einer Wohnung extrem hoch sind, kann das die Attraktivität der Wohnung beeinflussen. Außerdem gilt bei der Abrechnung von Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Bei vereinbarten Vorauszahlungen wird jährlich über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten abgerechnet.

Deshalb lohnt es sich auch als Vermieterin, auf die Gesamtbelastung der Wohnung zu schauen.

Wenn Du also eine Wohnung als Kapitalanlage prüfst, lass Dich von einer einzelnen Hausgeld-Zahl nicht abschrecken – aber ignoriere sie auch nicht.

Fazit: Schau hinter die Zahl

Eine gute Immobilie als Kapitalanlage muss nicht das niedrigste Hausgeld haben. Viel wichtiger ist eine gesunde Kostenstruktur. Wenn du vor dem Kauf nur drei Dinge mitnimmst, dann diese:

• Erstens: Hausgeld ist nicht gleich Nebenkosten.

• Zweitens: Für deine Rendite ist insbesondere der nicht umlagefähige Anteil des Hausgeldes wichtig.

• Drittens: Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage und ein realistisches Hausgeld können besser sein als künstlich niedrige monatliche Kosten und eine Eigentümergemeinschaft, bei der die nächste große Sonderumlage schon vor der Tür steht.

  
  

Denn beim Vermögensaufbau mit Immobilien geht es nicht darum, die Wohnung mit den schönsten Zahlen im Exposé zu finden. Es geht darum, zu verstehen, was nach Mieteinnahmen, Finanzierung und laufenden Kosten tatsächlich für dich übrig bleibt.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.

FAQ

Häufige Fragen zum Hausgeld bei einer Kapitalanlage

Welcher Teil des Hausgeldes ist auf den Mieter umlegbar?

Grundsätzlich können die vereinbarten Betriebskosten umgelegt werden. Dazu gehören beispielsweise Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, bestimmte Hausmeisterkosten und die Gebäudeversicherung. Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage sind dagegen nicht umlagefähig.

Wie hoch darf das Hausgeld bei einer Kapitalanlage sein?

Es gibt keine allgemeine Obergrenze, ab der eine Kapitalanlage automatisch schlecht ist. Entscheidend sind Gebäude, Ausstattung und vor allem die Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten.

Ist eine hohe Erhaltungsrücklage schlecht für meine Rendite?

Die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage belastet zunächst deinen Cashflow und ist nicht auf den Mieter umlagefähig. Eine angemessene Rücklage kann aber das Risiko hoher zukünftiger Sonderumlagen reduzieren. Ihre sinnvolle Höhe hängt insbesondere von Alter, Zustand und Ausstattung des Gebäudes ab.

Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf prüfen?

Besonders hilfreich sind Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnungen, Vermögensbericht beziehungsweise Informationen zur Erhaltungsrücklage und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Was zählt zum nicht umlagefähigen Hausgeld?

Dazu gehören insbesondere Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sowie gegebenenfalls weitere Kosten, die nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Dieser Anteil ist für Deine Cashflowberechnung besonders wichtig.

Kann ich Hausgeld bei einer vermieteten Wohnung steuerlich absetzen?

Bestimmte von Dir getragene Kosten können bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage ist allerdings nicht allein durch die Zahlung an die WEG sofort abzugsfähig. Entscheidend ist unter anderem, wann die Rücklage tatsächlich verwendet wird.

Ist ein hohes Hausgeld beim Wohnungskauf schlecht?

Nicht automatisch. Ein höheres Hausgeld kann beispielsweise durch einen Aufzug, einen Hausmeister oder eine umfangreichere Gebäudeausstattung entstehen. Problematischer kann ein ungewöhnlich niedriges Hausgeld sein, wenn gleichzeitig kaum Rücklagen vorhanden sind und größere Sanierungen bevorstehen.

Wo sehe ich, wie sich das Hausgeld zusammensetzt?

Schau Dir vor dem Kauf insbesondere den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnungen der WEG an. Dort kannst Du nachvollziehen, welche Kosten anfallen und wie hoch die einzelnen Positionen sind.