Immobilienkauf verstehen: Wer eigentlich alles mitverdient, wenn Du eine Immobilie kaufst

Wer alles beteiligt ist und warum die Investorin doch am meisten an einer Immobilie verdient.

Du hast die Entscheidung getroffen: Du investierst in eine Immobilie.

Vielleicht war es eine rationale Entscheidung nach vielen Gesprächen über Vermögensaufbau. Vielleicht ein Moment der Klarheit nach ein paar Excel-Tabellen und Zinsrechnern. Einem Gespräch mit mir 😊 Oder vielleicht auch die Erkenntnis, dass Immobilien ein stabiler Baustein für Deinen langfristigen Vermögensaufbau sein können. Eine Kapitalanlage eben.

Am Anfang wirkt der Weg dahin erstaunlich übersichtlich. Du checkst Deine Bonität. Du suchst eine Wohnung. Du klärst die Finanzierung. Du unterschreibst beim Notar. Fertig.

In der Realität ist der Prozess allerdings etwas umfangreicher. Nicht kompliziert, aber deutlich größer, als viele am Anfang erwarten.

Denn rund um eine Immobilie entsteht eine Art kleines Netzwerk aus Beteiligten. Menschen und Institutionen, die prüfen, finanzieren, absichern, dokumentieren, verwalten oder später sogar darin wohnen.

Man könnte sagen: Ein Immobilienkauf ist weniger ein einzelner Vertrag als ein kleines Gemeinschaftsprojekt. Ein System, das jeden Tag tausende Male in Deutschland beim Notar abläuft.

Und je früher man versteht, wer in diesem System welche Rolle übernimmt, desto entspannter lässt sich der gesamte Prozess erleben.

Denn Du bist zwar diejenige, die die Investitionsentscheidung trifft. Aber Du bist definitiv nicht allein verantwortlich für alles, was danach passiert.

Die Hauptfiguren der Transaktion: Käuferin, Verkäufer und manchmal ein Makler

Jede Immobilientransaktion beginnt im Grunde mit zwei zentralen Parteien: Käufer und Verkäufer.

Der Verkäufer ist die Person oder das Unternehmen, dem die Immobilie aktuell gehört. Das kann ein privater Eigentümer sein, eine Familie, eine Erbengemeinschaft, ein Investor oder auch ein Bauträger, der ein neu entwickeltes Objekt verkauft oder ältere Objekte renoviert.

Seine Rolle im Prozess ist relativ klar: Er stellt die Immobilie zum Verkauf und stellt die relevanten Unterlagen bereit. Dazu gehören beispielsweise Grundbuchauszüge, Teilungserklärungen, Energieausweise, Mietverträge oder Protokolle von Eigentümerversammlungen.

Kurz gesagt: alles, was zeigt, wie die Immobilie rechtlich, wirtschaftlich und technisch aufgestellt ist.

Du als Käuferin übernimmst die andere zentrale Rolle. Du prüfst das Objekt, analysierst die Lage, berechnest Renditen und entscheidest, ob diese Immobilie zu Deiner Investitionsstrategie passt.

Du organisierst die Finanzierung, stellst Eigenkapital bereit und führst Gespräche mit Banken oder Finanzierungsberatern.

Und irgendwann kommt der Moment, in dem Du beim Notar sitzt und den Kaufvertrag unterschreibst.

Das klingt im ersten Moment vielleicht sehr formell. In Wirklichkeit ist es häufig erstaunlich unspektakulär: ein Tisch, mehrere Dokumente, ein Notar, der sehr konzentriert vorliest – und ja er liest wirklich alles vor - und dann ein paar Unterschriften, die plötzlich ziemlich viel Gewicht haben.

Zwischen Käufer und Verkäufer befindet sich häufig noch eine dritte Partei: der Makler.

Diese übernehmen die Vermarktung der Immobilie, organisieren Besichtigungen, sammeln Unterlagen und moderieren häufig auch die Preisverhandlungen. Sie begleiten Käufer und Verkäufer oft bis zur notariellen Beurkundung.

Man kann Makler grundsätzlich als Vermittler zwischen zwei Perspektiven verstehen: derjenigen, die verkaufen möchten, und derjenigen, die investieren wollen.

Häufig zahlen Käufer eine Maklerprovision direkt selbst. Der Käufer ist also der Auftraggeber des Maklers.

Im Bereich von Kapitalanlagen – insbesondere bei Off-Market-Transaktionen – ist die Struktur häufig eine andere. Hier werden Immobilien nicht öffentlich am Markt angeboten, sondern gezielt an ausgewählte Investoren vermittelt. Dies meist über externe Berater oder Makler. Wie wir es auch bei uns meistens machen.

Die Provision wird dabei oft formal vom Verkäufer getragen und im Verkaufspreis einkalkuliert. Wirtschaftlich betrachtet ist sie also Teil des Kaufpreises.

Der wesentliche Unterschied für Dich als Käufer*in liegt darin, dass diese Kosten nicht zusätzlich als Kaufnebenkosten aus Deinem Eigenkapital bezahlt werden müssen, sondern über die Finanzierung der Immobilie mit abgebildet werden können. Und Du natürlich an Angebote rankommst, die eben nicht öffentlich im Internet inseriert sind, sondern Dir exklusiv angeboten werden.

Gerade für Investor*innen kann das ein relevanter Vorteil sein, weil Eigenkapital geschont wird und Investitionen dadurch effizienter strukturiert werden können.

Die stille Infrastruktur des Immobilienkaufs: Banken, Notare und das Grundbuch

Neben Käufer und Verkäufer gibt es eine zweite Gruppe von Beteiligten, ohne die ein Immobilienkauf kaum möglich wäre.

Diese Gruppe sorgt dafür, dass der Kauf rechtlich sauber und finanziell abgesichert abläuft. 

Eine zentrale Rolle spielt dabei die Bank. Die meisten Immobilien werden zumindest teilweise über Fremdkapital finanziert. Die Bank prüft daher zunächst die Bonität der Käuferin – also Einkommen, Vermögen, bestehende Verpflichtungen und langfristige Zahlungsfähigkeit.

Parallel bewertet die Bank auch die Immobilie selbst. Dabei interessiert sich die Bank weniger für emotionale Faktoren wie besonders schöne Fliesen oder einen charmanten Altbaubalkon. Entscheidend sind vielmehr wirtschaftliche Kennzahlen: Lage, Bausubstanz, Mietstruktur, Marktwert und Beleihungswert der Immobilie.

Auf Basis dieser Prüfung stellt die Bank schließlich das Darlehen bereit.

Als Sicherheit wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Diese dient der Bank als Absicherung für den Fall, dass das Darlehen nicht mehr bedient werden sollte.

Hier kommt eine der wichtigsten Personen im gesamten Prozess ins Spiel: der Notar.

Der Notar ist keine Partei im klassischen Sinne. Seine Aufgabe ist es, neutral zu bleiben und dafür zu sorgen, dass der Kaufvertrag rechtssicher gestaltet und abgewickelt wird. Er erstellt den Kaufvertrag, organisiert den Beurkundungstermin und steuert anschließend die gesamte rechtliche Abwicklung. Dazu gehört auch die Kommunikation mit dem Grundbuchamt, Finanzamt, Behörden und den beteiligten Banken, sowohl auf Käufer- als auch meist auf Verkäuferseite.

Das Grundbuchamt wiederum führt das Grundbuch, das offizielle Register aller Grundstücke und Immobilien. Dort wird dokumentiert, wem eine Immobilie gehört und welche Rechte auf ihr liegen.

Nach der notariellen Beurkundung wird zunächst eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf die Immobilie.

Erst wenn alle Bedingungen erfüllt sind – Kaufpreiszahlung, Steuerzahlung, ggf. Renovierung und Löschung bestehender Grundschulden – erfolgt schließlich die Eigentumsumschreibung.

Erst dann steht Dein Name wirklich im Grundbuch.

Ein vergleichsweise kleiner Eintrag, aber mit sehr großer Bedeutung.

Nach dem Kauf beginnt der Alltag der Immobilie

Viele Menschen glauben, mit der Unterschrift beim Notar sei der wichtigste Teil erledigt.

In gewisser Weise stimmt das. Aber mit dem Eigentum beginnt gleichzeitig eine neue Phase: die Bewirtschaftung der Immobilie.

Besonders bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus spielt die Hausverwaltung eine zentrale Rolle. Die Hausverwaltung kümmert sich um das sogenannte Gemeinschaftseigentum, also alles, was mehreren Eigentümern im Gebäude gemeinsam gehört: Dach, Treppenhaus, Fassade, Leitungen oder Außenanlagen.

Sie erstellt Wirtschaftspläne, organisiert Eigentümerversammlungen, verwaltet Rücklagen, rechnet die Wirtschaftsjahre ab und koordiniert Instandhaltungsmaßnahmen.

Die Eigentümer selbst bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz WEG. Diese Gemeinschaft entscheidet über größere Maßnahmen am Gebäude, beispielsweise über Sanierungen oder Modernisierungen. Wenn Du eine vermietete Wohnung kaufst oder später selbst vermietest, kommt noch eine weitere wichtige Partei hinzu: die Mieter.

Ein Grundsatz des deutschen Mietrechts lautet: „Kauf bricht nicht Miete.“ Das bedeutet, dass bestehende Mietverträge beim Eigentümerwechsel bestehen bleiben. Wenn Du also eine vermietete Immobilie kaufst, trittst Du automatisch in die bestehenden Mietverhältnisse ein und übernimmst damit die Rolle der Vermieterin.

Gleichzeitig können sich Mietverhältnisse im Laufe der Zeit verändern. Wohnungen werden neu vermietet, Mieter wechseln, oder es entstehen mehrere Mietverhältnisse – beispielsweise bei Wohngemeinschaften oder bei der Vermietung einzelner Zimmer.

In jedem dieser Fälle gilt: Mit dem Eigentum an der Immobilie übernimmst Du auch die rechtliche Rolle der Vermieterin und damit die Verantwortung für das jeweilige Mietverhältnis.

Viele Eigentümer entscheiden sich deshalb zusätzlich für eine sogenannte Sondereigentumsverwaltung (SEV). Diese kümmert sich um alles, was speziell Deine einzelne Wohnung betrifft, etwa Mietabrechnungen, Kommunikation mit Mietern oder kleinere Reparaturen. Das ist gerade bei Co-Living-Konzepten eine sinnvolle Sache. Du willst ja schließlich mehr Zeit haben und möglichst wenig Aufwand mit Deiner Kapitalanlage.

Immobilienkauf verstehen: Experten, Behörden und all die Menschen, die im Hintergrund mitwirken

Neben den zentralen Beteiligten gibt es noch eine Reihe weiterer Akteure, die je nach Situation eine Rolle spielen können.

Gutachter oder Sachverständige helfen beispielsweise dabei, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln oder den baulichen Zustand zu prüfen.

Architekten oder Bauingenieure begleiten Umbauten oder Sanierungen.

Handwerker und Bauunternehmen setzen Renovierungen praktisch um, manchmal schneller als erwartet, manchmal etwas weniger schnell, als man ursprünglich gehofft hatte.

Auch Behörden gehören zum Netzwerk rund um eine Immobilie.

Das Finanzamt erhebt die Grunderwerbsteuer. Erst nach Zahlung dieser Steuer stellt es eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die Voraussetzung für die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist.

Die Gemeinde oder das Bauamt wiederum regeln Bauvorschriften, Bebauungspläne und Genehmigungen.

Hinzu kommen Versicherungen, Energieberater, Versorgungsunternehmen und manchmal auch Steuerberater, die steuerliche Auswirkungen eines Immobilienkaufs prüfen.

Wenn man all diese Beteiligten einmal zusammen betrachtet, wirkt ein Immobilienkauf plötzlich weniger wie ein einzelner gefährlicher Vertrag und mehr wie ein kleines Projekt mit vielen spezialisierten Rollen. Wie gesagt: man muss den Immobilienkauf einfach verstehen lernen.

Und an der Auflistung oben sieht man, wer alles an einem Immobiliendeal mitverdient. Es sind Dutzende Menschen, die alle sicher in der Immobilienbranche im weitesten Sinne angestellt (!) arbeiten, teilweise hoch spezialisiert. Deshalb keine Angst davor, die meisten sind sehr nett, wollen auch einfach nur Geld für ihre Familie verdienen und nehmen sich auch die Zeit Dir in ihrer Spezialdisziplin zur Seite zu stehen.😊

Und trotzdem verdient die Investorin am meisten, da sie den Zinseszinseffekt, Steuervorteile und die Zeit auf ihrer Seite hat. Klar hat sie auch das Risiko und die Verantwortung, aber auch die Tilgung, die Inflation und Wertsteigerungen, steuerfreie Verkaufsmöglichkeiten nach 10 Jahren und passiven Vermögensaufbau und später Cashflow, während sie am Strand aufs Meer blickt.

Ein beruhigender Gedanke zum Schluss

Der Immobilienkauf wirkt für viele Frauen am Anfang komplex. Und ehrlich gesagt: Ganz einfach ist der Prozess tatsächlich nicht. Aber Komplexität bedeutet nicht automatisch Überforderung. Ein Teller Spaghetti ist auch komplex, aber man muss halt bei irgendeinem Spaghetto anfangen.

Ein Immobilienkauf funktioniert vor allem deshalb so zuverlässig, weil viele Experten daran beteiligt sind. Jeder übernimmt einen klar definierten Teil des Prozesses.

Banken kümmern sich um Finanzierung. Notare um Rechtssicherheit. Verwaltungen um Organisation und Bausubstanz. Gutachter um Bewertung.

Du musst nicht gleichzeitig Bankerin, Juristin, Bauingenieurin und Steuerexpertin sein. Du musst nur verstehen, wer welche Rolle übernimmt und dann die Sache orchestrieren.

Und genau dieses Verständnis sorgt dafür, dass sich der gesamte Prozess plötzlich deutlich strukturierter anfühlt.

Denn hinter jeder Immobilie stehen nicht nur Mauern und Grundbuchseiten. Sondern ein Netzwerk aus Menschen, Zusammenarbeit und Entscheidungen.

Also leg los😊