Immobilien als Kapitalanlage statt Eigenheim

Vielleicht ist Kaufen für den Eigenbedarf gar nicht die klügste Entscheidung.

Ich weiß, damit kratze ich ordentlich am deutschen Selbstverständnis. Denn hier gilt immer noch: Wer ein Eigenheim besitzt, hat es „geschafft“. Wer mietet, „zahlt nur für andere“. Punkt. Fertig. Diskussion beendet. Den Deutschen das Eigenheim wegzunehmen ist ungefähr so, als würde man dem deutschen Autofahrer seinen Benziner wegnehmen. Da wird es plötzlich emotional.

Wie oft habe ich schon Werbung in der Bank gesehen wie „wir helfen Ihnen ins Eigenheim“, „auf uns können Sie bauen“ oder „ab jetzt Miete in die eigene Tasche zahlen“. Und an Stammtischen wird diskutiert „Schulden machen ist gefährlich“ und „keiner hat genug Geld, um in Immobilien investieren“. Wir diskutieren im ganzen Land seit Jahrzehnten „mieten oder kaufen“, als gäbe es nur zwei Lebensmodelle. Entweder Du bindest Dich mit einer hohen Finanzierung an ein Objekt, in dem Du selbst wohnst. Oder Du bist Mieter, bleibst flexibel und „baust nichts auf“. Aber das stimmt so nicht.

Es gibt eine dritte Option, surprise, die finanziell viel strategischer gedacht ist: Investieren. Und diese Option gilt nicht nur für Reiche, sondern auch für uns Normalos. Also für Menschen, die nicht mal eben 300.000 Euro aus der Portokasse ziehen.

Wohnen ist emotional. In Immobilien investieren ist rational.

Ein selbstgenutztes Eigenheim fühlt sich sicher an. Es gibt Dir Stabilität, Unabhängigkeit vom Vermieter, vielleicht einen Garten oder schönen Balkon, ein Zuhause. Es fühlt sich ungefähr so an wie: „Jetzt bin ich offiziell erwachsen. Ich darf ab jetzt über Heckenhöhe diskutieren.“ Das klassische Bild in Deutschland, ähnlich dem „Vater, Mutter, Kind“-Prinzip, die dann daheim zusammen lachend den selbstgepressten Orangensaft trinken. Es gibt nur das eine Modell, das wir anstreben sollten.

Aber finanziell und mathematisch betrachtet ist es zunächst einmal eine große Kapitalbindung. Ein Beispiel: Kaufpreis 500.000 Euro. Eigenkapital 100.000 Euro. Kaufnebenkosten in vielen Bundesländern rund 10 Prozent, also weitere 50.000 Euro.

Du bist mit 150.000 Euro Eigenkapital im Spiel, bevor überhaupt eine Rate gezahlt ist. Und diese 150.000 Euro arbeiten nicht für Dich. Sie sind gebunden. Dazu kommen Zinsen, Tilgung, Instandhaltung, Rücklagen. Du setzt nichts von der Steuer ab, denn es ist ja ein Eigenheim. Selbst wenn die Immobilie langfristig im Wert steigt, generiert sie während der Eigennutzung keinen laufenden Cashflow.

Und was dann passiert, wenn es zu einer Trennung kommt, das habe ich schon einmal ausführlich in meinem Blogbeitrag „Wer kriegt das Haus bei Trennung“ behandelt . 

Ich will Euch jetzt nicht das Eigenheim wegnehmen, keine Angst. Das ist keine schlechte Entscheidung, wenn Du es Dir leisten kannst und wenn es zu Deinem Leben passt. Aber es sollte nicht immer automatisch der erste Gedanke sein, wenn man an Immobilien denkt. Denn ein Eigenheim ist ein Luxusartikel wie ein Lamborghini, den man sich oft gerade nicht leisten kann, was man daran sieht, dass man das Eigenheim auf 30 Jahre finanzieren muss.

Die dritte Option: Immobilie mieten und parallel Vermögen aufbauen.

Stell Dir stattdessen folgendes Szenario vor: Du wohnst zur Miete in einer Wohnung, die zu Deinem aktuellen Leben passt. Flexibel. Zentral. Ohne Renovierungsstress. Vielleicht kostet sie 1.200 Euro im Monat. Gleichzeitig investierst Du in eine kleinere Kapitalanlage, zum Beispiel eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung für 250.000 Euro.

Mit 50.000 Euro Eigenkapital und einer soliden Finanzierung kann so ein Objekt – je nach Lage – einen positiven oder zumindest neutralen Cashflow erzeugen. Die Mieteinnahmen decken Kreditrate, Rücklagen und Nebenkosten, während die Tilgung Dein Vermögen aufbaut. Nach 20 oder 25 Jahren ist die Wohnung im Idealfall weitgehend abbezahlt.

Und falls nicht, ist das erstmal kein Drama. Denn beim Investieren ist „schuldenfrei“ nicht automatisch das wichtigste Ziel, auch wenn das viele Deutsche am liebsten auf ein T-Shirt drucken würden. Entscheidend ist, dass sich das Objekt trägt und dass Du Vermögen aufbaust, während andere Dir die Finanzierung mit bezahlen. Du willst nicht unbedingt schnell fertig sein, Immobilien sind kein Sprint. Eher ein Marathon.

Rein rechnerisch bedeutet das: Statt 150.000 Euro in ein Eigenheim zu stecken, kannst Du mit deutlich weniger Eigenkapital starten und trotzdem Vermögen aufbauen. Und während Du weiter flexibel bleibst, arbeitet im Hintergrund ein Asset für Dich.

Warum Immobilien als Kapitalanlage gerade für Frauen interessant sind.

Frauen haben statistisch häufiger Erwerbsunterbrechungen. Teilzeitphasen, selbstständige Projekte, Familienzeiten. Laut Studien arbeiten Frauen im Schnitt mehrere Jahre weniger in Vollzeit als Männer. Das hat direkte Auswirkungen auf Einkommen, Rentenansprüche und Kreditwürdigkeit.

Ein riesiges Eigenheim mit hoher Rate kann in solchen Phasen Druck erzeugen. Weil es eben nicht nur ein Haus ist, sondern ein finanzielles Versprechen an die Bank, das jeden Monat pünktlich erfüllt werden will, egal ob gerade Kita-Eingewöhnung, Jobwechsel oder Lebenskrise ist.

Eine strategische Kapitalanlage dagegen kann Stabilität bringen, weil sie Einnahmen generiert, unabhängig davon, ob Du gerade Vollzeit arbeitest oder nicht. Du baust Dir ein zweites Standbein auf.

Wenn wir Frauen schon ständig mehrere Jobs gleichzeitig machen (Care-Arbeit, Mental Load, Orga, Beruf), dann können wir wenigstens dafür sorgen, dass unser Geld auch mal anfängt, sich an der Care-arbeit zu beteiligen.

Außerdem unterschätzen viele Frauen die Macht des Zeitfaktors. Wenn eine Immobilie über 25 Jahre mit durchschnittlich nur 2 Prozent Wertsteigerung pro Jahr wächst, verdoppelt sich ihr Wert nahezu. Kombiniert mit Tilgung entsteht Vermögen.

Und noch ein Punkt, der selten ausgesprochen wird: Ein selbstgenutztes Eigenheim ist nicht liquide. Du kannst nicht einfach „ein Stück davon verkaufen“, wenn Du Geld brauchst. Eine strategisch gewählte Kapitalanlage bietet mehr Optionen – Verkauf, Beleihung, Umschichtung.

Freiheit entsteht durch Optionen.

Mal ganz praktisch.

Wenn Du eine Immobilie mietest, kannst Du umziehen, wenn der Job sich ändert. Wenn Du mietest, kannst Du die Stadt wechseln, wenn Dein Leben es will. Wenn Du mietest, rufst Du bei einem Wasserschaden nicht die Bank, sondern den Vermieter.

Und wenn Du parallel investierst, baust Du trotzdem Vermögen auf. Das ist eine Rechenaufgabe.

Eine vermietete Wohnung, die sich selbst trägt, bringt Dir Monat für Monat Einnahmen. Sie wird über die Jahre durch die Tilgung immer weniger verschuldet und damit steigt Dein Vermögen. Sie steigt idealerweise im Wert. Und irgendwann gehört sie Dir oder sie wird verkauft und setzt Kapital frei.

Das ist ein Vermögenswert.

Ein Eigenheim dagegen fühlt sich großartig an. Wirklich. Aber es kostet Dich jeden Monat Geld. Es bringt nichts rein. Es ist ein Lifestyle-Upgrade, kein Cashflow-Modell. Und das ist absolut okay, solange man es ehrlich benennt.

Also frag Dich: Erzeugt das Objekt Einnahmen oder Ausgaben?

Du kannst flexibel wohnen und gleichzeitig investieren. Es geht nicht darum, wo Du wohnst. Es geht darum, ob Du Dir Optionen aufbaust. Optionen zu gehen. Optionen Arbeitszeit zu reduzieren. Optionen langsamer zu machen. Optionen neu anzufangen.

Am Ende ist entscheiden, ob Dein Geld für Dich arbeitet oder ob Du ausschließlich für Dein Geld arbeitest. 💛

Dafür sind Immobilien als Kapitalanlage statt eines Eigenheims eine tolle Möglichkeit.